Quy định và Những thủ tục về luật cho thuê nhà xưởng

Quy định luật cho thuê nhà xưởng được pháp luật quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự Năm 2015. Và những thủ tục doanh nghiệp cần biết về luật cho thuê nhà xưởng

1.Hợp đồng cho thuê nhà xưởng là gì?

Hợp đồng thuê nhà xưởng là một dạng của hợp đồng cho thuê tài sản được quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Theo đó, chúng ta có thể hiểu một cách đơn giản hợp đồng cho thuê nhà xưởng là sự thoả thuận giữa các bên. Bên cho thuê giao tài sản- ở đây là nhà xưởng cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạ. Bên thuê phải “trả tiền” cho bên cho thuê dưới sự đồng nhất ý kiến của cả hai bên.

Đây là một hợp đồng pháp lý quan trọng đối với doanh nghiệp(DN) trong quá trình sản xuất kinh doanh của mình. Một hợp đồng thuê nhà xưởng chặt chẽ, đủ ý sẽ tạo điều kiện kinh doanh ổn định cho doanh nghiệp cũng như khi phát sinh tranh chấp thì cơ quan chức năng cũng dễ dàng giải quyết hơn.

2. Nội dung hợp đồng trong luật cho thuê nhà xưởng

Hợp đồng cho thuê nhà xưởng (HĐCTNX) là một dạng của hợp đồng cho thuê tài sản nên có những yêu cầu về nội dung phải tuân theo hợp đồng cho thuê tài sản được quy định tại Điều 398 Bộ luật dân sự.

Theo điều này thì các nội dung có thể có trong hợp đồng gồm: Đối tượng của hợp đồng; Giá, phương thức thanh toán; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; Phương thức giải quyết tranh chấp do vi phạm hợp đồng;…

Theo luật cho thuê nhà xưởng thì cụ thể với HĐCTNX thì đối tượng hợp đồng là nhà xưởng cụ thể được ghi rõ ràng trong hợp đồng. Việc thuê nhà xưởng là một hình thức kinh doanh bất động sản được quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Để nhà xưởng được đưa vào cho thuê thì phải đáp ứng các điều kiện cơ bản như:

• Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất;
• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;…
• Về giá và phương thức thanh toán đối với dạng hợp đồng cho thuê nhà xưởng phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên và được ghi rõ trong hợp đồng. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

Trong luật cho thuê nhà xưởng các điều khoản về quyền và nghĩa vụ các bên; Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;… đều dựa trên sự thỏa thuận của các bên sao cho hợp tình hợp lý và tuân thủ theo các quy định của pháp luật hiện hành. Những nội dung thỏa thuận đều cần ghi rõ ràng trong hợp đồng. Hợp đồng thuê nhà xưởng phải được thành lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực là dô các bên thỏa thuận.

3. Các tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà xưởng thường gặp

Với bất kỳ loại hợp đồng nào và đặc biệt là dạng hợp đồng cho thuê tài sản thì phát sinh tranh chấp là điều rất dễ gặp. Các tranh chấp như: Tranh chấp về nghĩa vụ sửa chữa, bảo trì, nâng cấp nhà xưởng; Tranh chấp về tiền thuê, thời hạn thuê; Tranh chấp phát sinh về cho thuê lại; Tranh chấp về bồi thường thiệt hại khi các bên chấm dứt hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng; Các tranh chấp khác liên quan

Để tránh dẫn đến việc khó giải quyết khi xảy ra tranh chấp thì khi kí kết hợp đồng các bên cần có thỏa thuận rõ ràng, cụ thể và chi tiết. Những điểm chúng tôi khuyến cáo cho các bạn khi xây dựng hợp đồng lưu ý là về mục đích sử dụng nhà xưởng; chất lượng của nhà xưởng có đủ điều kiện an toàn cho việc sản xuất kinh doanh của bên thuê; ngày tháng và phương thức thanh toán cần quy định rõ cũng như có thêm điều khoản trách nhiệm khi thanh toán chậm; nếu có sửa chữa nhà xưởng để phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh thì phải bàn bạc trước với bên cho thuê để cả hai bên cùng đi đến thống nhất.

4. Giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà xưởng

Việc giải quyết tranh chấp HĐCTNX phải đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm phạm. Theo Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 thì Tòa án Nhân dân cấp huyện nơi đặt nhà xưởng có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng cho thuê nhà xưởng. Bên bị xâm phạm có thể gửi các yêu cầu lên Tòa án như: yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự là vô hiệu hay yêu cầu phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại và đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Có thể bạn đọc quan tâm đến vấn đề cho thuê nhà nguyên căn hoặc cho thuê nhà trọ, hãy tham khảo những bài viết tiếp theo của chúng tôi để tìm hiểu nhiều thông tin mới!

Trình tự thủ tục thực hiện giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà xưởng

1. Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền
2. Tòa án xem xét và thụ lý Đơn khởi kiện
3. Người khởi kiện tiến hành nộp tạm ứng án phí và nộp biên lai thu tạm ứng án phí
4. Tòa án tiến hành giai đoạn chuẩn bị xét xử (họp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải,…)
5. Khi tòa án đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm và có bản án, nếu các bên không đồng ý với bản án thì có quyền nộp đơn kháng cáo theo quy định của pháp luật.

5.Những lưu ý thực hiện thủ tục cho thuê lại nhà xưởng dư thừa cho các bên

Nhiều doanh nghiệp đã nghĩ đến phương án cho doanh nghiệp khác thuê lại nhà xưởng dư thừa của mình. Điều này nhằm để tiết giảm chi phí, duy trì sản xuất và lao động. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng biết việc cho thuê lại nhà xưởng dư thừa là có đúng với Quy định của pháp luật không và cần những thủ tục gì? Dưới đây là những lưu ý các bên cần biết để tránh các rắc rối về sau.

5.1 Thủ tục đối với bên cho thuê nhà xưởng dư thừa:

Hiện nay có hai dạng đối tượng cho thuê lại nhà xưởng dư thừa. Dạng đầu tiên là chủ sở hữu thực sự của nhà xưởng. Dạng thứ hai là doanh nghiệp thuê xưởng từ chủ đầu tư khác rồi cho thuê lại. Với đối tượng này đương nhiên họ không có đủ điều kiện để mang phần nhà xưởng dư thừa đó cho thuê lại. Chính vì vậy, doanh nghiệp phải cẩn thận với những hình thức cho thuê này để tránh “tiền mất tật mang”.

5.2 Hồ sơ pháp lý doanh nghiệp cần chuẩn bị để cho thuê lại nhà xưởng theo luật cho thuê nhà xưởng:

+ Đăng ký và bổ sung ngành nghề cho thuê xưởng:

Đối với chủ sở hữu nhà xưởng cho thuê nhà xưởng phải đăng ký bổ sung ngành nghề cho thuê nhà xưởng theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản và quy định pháp luật về khu chế xuất – khu công nghiệp. DN sẽ phải chuẩn bị nhiều hồ sơ pháp lý để hoàn thành được thủ tục này.

+ Đầy đủ giấy tờ hợp pháp

Nhà xưởng cho thuê có hồ sơ pháp lý đầy đủ, hợp pháp. Nhà xưởng không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án. Hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu đang thế chấp thì phải có văn bản chấp thuận của đơn vị nhận thế chấp

+ Đảm bảo tách biệt với các khu vực liên quan:

Nhà xưởng cho thuê phải đảm bảo sự tách biệt để hoạt động của các bên. Hoạt động nhà xưởng không ảnh hưởng đến các khu vực liên quan. Bao gồm: hoạt động các doanh nghiệp lân cận và hoạt động chung của khu chế xuất – khu công nghiệp. Nhà xưởng cho thuê phải đủ diện tích cho các hạng mục công trình phục vụ sinh hoạt cần thiết của người lao động.

+ Đảm bảo đã thông báo thông tin cho các bên liên quan:

Doanh nghiệp cho thuê phải liên hệ với Ban quản lý khu công nghiệp. Điều này nhằm thông tin tình hình dự kiến việc cho thuê. Đồng thời, DN thỏa thuận với ban quản lý khu công nghiệp để thống nhất việc đảm bảo cung cấp các điều kiện về hạ tầng.

+ Hợp đồng cho thuê nhà xưởng phải rõ ràng

Hợp đồng cho thuê nhà xưởng phải được công chứng theo quy định của pháp luật hiện hành. Nội dung hợp đồng lưu ý đến việc phân định trách nhiệm giữa bên cho thuê và bên thuê lại. Bao gồm các hạng mục về:

– Xử lý nước thải, tải lượng nước thải trước khi đấu nối vào hệ thống thu gom chung của khu chế xuất – khu công nghiệp;

– Trách nhiệm thu gom, chuyển giao chất thải rắn, chất thải nguy hại;

– Trách nhiệm thanh toán khoản phí duy tu tái tạo cơ sở hạ tầng, khoản phí dịch vụ khác;

– Yêu cầu về đảm bảo chất lượng công trình nhà xưởng

5.3 Lưu ý đối với Bên thuê nhà xưởng theo luật cho thuê nhà xưởng:

Khi quyết định thuê lại xưởng của một doanh nghiệp khác, bên thuê phải hết sức lưu ý, đảm bảo đúng Quy định hiện hành:

+ Phải có ngành nghề tương đồng

Bên thuê lại nhà xưởng dư thừa phải có ngành nghề tương đồng với ngành nghề của Bên cho thuê. Hoặc DN phải phù hợp với quy hoạch và sự phát triển của khu chế xuất – khu công nghiệp. Bên cạnh đó, DN thuê phải có công nghệ cao, công nghệ sạch không gây ô nhiễm môi trường….

+ Quy mô hoạt động phù hợp

Bên thuê phải có quy mô, tính chất hoạt động không làm ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất của các doanh nghiệp lân cận và hoạt động chung của khu chế xuất – khu công nghiệp.

+ Thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý

Sau khi thuê, bên thuê phải thực hiện thủ tục pháp lý theo quy định.

– Đăng ký Sổ chủ nguồn thải chất thải rắn nguy hại;

– Đăng ký nội quy lao động; tạo điều kiện để thành lập tổ chức công đoàn;

– Thỏa ước lao động tập thể; đăng ký thang lương, bảng lương; báo cáo khai trình sử dụng lao động.